החלטה בתיק בש"א 6984/07

1.         בכתב התביעה המתוקן שלפני, מבקשים התובעים סעד הצהרתי בשלושה עניינים:

1. כי בית המשפט יקבע, שהמחסן המסומן 7 בתשריט הקומה הראשונה של הבית  המשותף בו מתגוררים הם והנתבעים הינו כולו, או חלקו, רכוש משותף.

2. כי ייקבע שהנתבעים הסיגו גבול בכך שהרחיבו את דירתם על חשבון הפרוזדורים שהם רכוש משותף.

3. כי על המפקח על רישום מקרקעין לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שיתאים לאמור לעיל.

2.         בבקשה נשוא החלטה זו, מבקשים הנתבעים את סילוקה של התביעה על הסף בטענות מטענות שונות, אשר רובן ככולן אינן יכולות לשמש בסיס לסילוק על הסף. אולם טענה אחת בפיהם יש בה ממש, לפחות ביחס לחלק מן הסעדים המבוקשים. לטענת הנתבעים, הסמכות העניינית אינה מצויה בידי בית משפט זה.

3.         אני סבורה כי הצדק עם הנתבעים ככל שהמדובר בבקשה לסעד הצהרתי לפיו הנתבעים הסיגו גבול בכך שחרגו בפעולות הבניה שבצעו, הן מגבולות המחסן (גם בהנחה כי המדובר במחסן פרטי שלהם), והן מגבולות דירתם. סעד זה אכן אינו מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט זה. על פי הוראת ס' 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: החוק), סכסוך בדבר הסגת גבול יכול שיתברר בפני המפקח על רישום מקרקעין או בפני בית משפט מוסמך. בית המשפט המוסמך הוא בית משפט השלום (ס' 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984).

4.         המסקנה המתבקשת, כי בכל הנוגע לראש השני של הסעד המבוקש, נמחקת התביעה על הסף, והתובעים יוכלו, אם ירצו בכך, לפנות לשם ברור טענותיהם למפקח או לבית משפט השלום, על פי בחירתם, כאמור בהוראת ס' 72(ב) לחוק.

5.         אשר לסעד ההצהרתי המתייחס לבעלות במחסן נשוא התביעה, עניין זה אמנם מצוי גם הוא בתחום סמכותו של המפקח (ס' 145 לחוק). אולם נראה כי סמכותו של המפקח, המצויה במישור המינהלי, אינה מוציאה את סמכותו של בית המשפט להעניק סעד הצהרתי מן הסוג הנדון. מאחר שעניינו של הסעד הוא בבעלות על מקרקעין, נתונה הסמכות בידי בית המשפט המחוזי (ס' 40 (1) לחוק בתי המשפט). ראו לעניין זה: ה"פ (ירושלים) 6008/07 עיסא ג'נאח נ. רשם המקרקעין, תק-מח 2007(3), 11007 (כב' השופט צ' זילברטל):

"ואכן, נראה, כי עומדת למבקש האפשרות לפנות לבית המשפט. עמד על כך עו"ד א' אייזנשטיין, בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך ב' ("זכויות ועסקאות במקרקעין"), תשנ"ו, עמ' 239, כשציין, כי בצד הפניה לרשם המקרקעין (והליכי ההשגה השונים על החלטתו) קיימת אפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי להוכחת זהות הבעלים הרשום, כאשר רישומו נעשה ללא מספר מזהה...

אוסיף, כי אין לשלול מהמבקש את האפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי, גם אם נכשל במסלול האחר, לנוכח השוני המהותי הקיים בין שני המסלולים (אם כי, אשאיר ב"צריך עיון" את השאלה, שלא התלבנה, האם על המבקש למצות תחילה את המסלול "המינהלי" והאם רשאי בית המשפט שלא ליתן סעד הצהרתי, סעד הנתון לשיקול דעתו של בית המשפט, כאשר המבקש אינו ממצה תחילה את המסלול האמור)".

6.         יחד עם זאת, בסעד המבוקש יש כדי להשפיע על מכלול זכויותיהם של כלל בעלי הדירות בבניין. לפיכך, על המבקש סעד שמשמעותו תיקון צו הרישום של בית משותף, לאפשר לכל אחד מבעלי  הדירות בבנין, או מבעלי הזכויות בדירות הללו, לטעון את טענותיהם. חובה כזו מוטלת על המפקח על פי הוראת ס' 145 לחוק, ומתחייבת על פי כל כלל של הליך הוגן.

7.         התובעים פנו למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לתקן את צו הרישום, ובקשתם סורבה, כך על פי האמור בתביעתם. על דרך העקרון, פתוחה בפניהם הדרך לפנות בתובענה שהסעד המבוקש בה הינו סעד הצהרתי המתייחס לשאלת הבעלות באותו חלק המצוי בבית המשותף, ואשר הבעלות לגביו שנויה במחלוקת. אולם על המבקשים סעד כזה לצרף כנתבעים את כל בעלי הדין הרלוונטיים, ובמקרה זה, כל בעלי הדירות או בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף. זאת לא עשו התובעים.

8.         לפיכך, אני מאפשרת לתובעים לתקן את תביעתם על ידי צרוף כל בעלי הדין הרלוונטיים כאמור לעיל, או לנמק מדוע לא יצורפו, והכל בתוך 14 יום מיום קבלת החלטה זו.

9.         התובעים (המשיבים) ישאו בהוצאות הנתבעים (המבקשים) ושכ"ט עו"ד בגין בקשה זו, בסכום כולל של 5,000 ש"ח.

המזכירות תמציא העתק החלטה זו לב"כ הצדדים, באמצעות פקס.

ניתנה היום ה' בכסלו, תשס"ח (15 בנובמבר 2007) בהעדר הצדדים.